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一线城市"老破小"房价跌超三成回到2018年

时间:2024-04-10  |   来源:互联网  

 

出品|搜狐地产&焦点财经

编辑|吴亚

4月10日,上海易居房地产研究院发布最新的《22城二手房成交报告》。

《报告》选取全国 22 个重点城市在今年3月份及一季度的二手住宅交易行情进行检测,统计显示,今年3月,成交套数为152572套,环比增长112%;但同比仍减少32%。

“观察历史数据,二手房交易总体处于偏高位水平,说明市场呈现复苏的良好态势。”但《报告》也指出,本轮交易拉升和二手房价格持续下跌有关。

“历史上二手房价格泡沫曾高达58%,当前价格泡沫基本消除,其反过来又使得今年认购二手房的性价比在提高。”《报告》指出。

谈及未来二手房市场走势,《报告》认为,市场虽有波动但趋势向好,来自政策及价格的调整,推动市场交易;在去“泡沫”进程持续的当下,盘活市场仍需多措并举,破解二手房高库存问题,推动市场交易行情。

“二手房泡沫现已基本消除”

就单个城市成交来看,《报告》显示西安、杭州表现较好,3月二手房同比增速达63%、55%,排名靠前。

以杭州为例,该城在3月14日发布楼市新政,从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

而从政策出台的背景来看,截至2023年底,杭州新房的库存健康,库存出清周期仅10个月;同期二手住宅住宅挂牌量已近14万套,库存压力较大。

再看市场成交,来自诸葛数据研究中心数据显示,今年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套,较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。

同期,杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重达到54.8%,叠加挂牌量居高不下,通畅二手房交易链条势在必行。

2024年3月全国19城二手住宅成交套数同比增速,图片来源:上海易居《22城二手房成交报告》

此前,在今年4月初各地陆续发布的数据中,也曾体现出二手房市场复苏的态势。

房地产界有一种说法,1.5万套是二手房交易的“荣枯线”,2.1万套则是“阳春线”;高于1.5万套,说明市场上行;高于2.1万套,说明市场火爆,反之亦然。

根据4月初上海中原地产发布的数据,3月单月上海二手住宅成交1.85万套,环比增加170.22%,突破1.5万套的荣枯线,“楼市小阳春”迎翘尾行情。

该机构指出,3月上海二手房市场出现活跃走势,不仅在挂牌动力有所提升,并且买家入市意愿增强,交易节奏加快,突破1.8万套的成交是去年4月以来的新高。

不过也有分析指出,上海3月的二手房成交存在“以价换量”的情况,当下交易量是以房东愿意降价换来的,短期这种预期暂时无法改变,预计未来成交价格还会继续走低。

3月北京二手房网签为14280套,环比上涨125.5%,也远高于1.2万套的“荣枯线”;不过,市场分析普遍认为,“入学购房”等季节因素、叠加“离婚购房”等楼市新政,才带来这一特殊节点的波动幅度。

那些因素助推3月二手房市场的成交?《报告》认为,从供给层面来看,挂牌量有所增加,带来了好房源的增加,客观上吸引了部分购房者入市。尤其是大城市的好学区和好户型的二手房,市场表现较好。

从需求层面来看,各地二手房利好政策持续增加,包括取消限购、交易税费和中介费用持续降低、“以旧换新”等,客观上有助于二手房市场的活跃。

不可忽略的还有价格因素,《报告》指出,“二手房价格持续调整,如部分房东调整预期降价力度大,也使得一些二手房交易周期缩短,加快交易数据网签。”

《报告》认为,最近几年一线城市二手房价格虚高现象比较明显,和实际感受非常一致。同时此类城市中,老破小的二手房价格“泡沫”最大。考虑到各地实际网签的二手房价格数据比较稳定,因此《报告》选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”,来呈现价格因素对成交的影响。

《报告》发现,观察历时数据来看,一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016 年初开始拉升,2016-2018年其价格涨涨跌跌,总体幅度是可控的,基本上属于“泡沫”不严重的阶段。

但到了2018 底和2019 年初,二手房价格开始拉升。其中2018 年四季度为39454 元/平方米,而到了 2021年一季度为62284元/平方米,这也是二手房价格的历史最高点。

到了2024年一季度,其价格为41622 元/平方米。对比下来有两个重要特征:一是目前价格基本回落到2018 年底的水平,但略高于 2016年-2017 年水平;二是相比历史最高点缩水了 33%。

一线城市“老破小”二手住宅价格泡沫,图片来源:上海易居《22城二手房成交报告》

用“二手房价格泡沫”这一公示来看,2019年开始不断“吹大”,从 20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即 58%,随后该“泡沫”持续变小,到了今年一季度仅为 5%。

“历时三年时间一线城市‘老破小’二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。其很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。”《报告》给出结论。

“去泡沫”这样的词在二手房市场并不罕见,还有一种普遍的市场说法则是“价格修正”。国家统计局3月15日数据显示,2月70城二手房价格环比上涨城市仅为2个,分别是昆明和无锡上涨0.4%、0.2%;而武汉以跌幅1.5%领跌,厦门、秦皇岛、平顶山跌幅1.1%。

改善迹象仍在,但价格下跌仍为主流,修复步伐缓慢。另从2月的下跌城市数占比来看,二手房价格下行压力要略大于新房。

但二手房市场仍整体处于成交复苏的阶段,根据贝壳研究院在今年1月发布的年度报告,2023年全年,中国新房市场交易规模下滑,新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米,同比下降8.2%;销售金额约10.3万亿元,同比下降6.0%。

但同期,二手房市场成交面积约5.7亿平方米、成交金额约7.1万亿元,分别同比增长44%和30%,购房总需求并未减少。

“提振二手房是打通房屋市场交易堵点的重要体现”

展望后市,《报告》认为仍需多措并举盘活市场。2022年以来,得益于楼市政策“工具箱”的推动,各地“因城施策”。

最新数据显示,仅2023年各地累计出台的楼市新政就达751次,涉及新房市场、二手房市场,取消限购、取消限贷、取消限售等多个纬度。

4月初,郑州加入二手房“以旧换新”的行列。国资入场、城投唱主角、政府搭平台,由城投收购存量二手房然后改造为保障性租赁住房,该地计划在今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套的目标。

来自中指研究院数据显示,2023年以来,已有超30城出台举措支持“以旧换新”;搜狐财经梳理发现,市场上共有三种模式,一种为由中介或者开发商主导的自由换购,一种为由政府或中介机构推出的平台换购以加速一二手房联动流通,余下的便是郑州模式的国资收购卖旧”的房屋作为保障房或人才房,以促进二手房市场的盘活。

在易居研究院研究总监严跃进看来,“房地产市场的堵点在哪?表面看是市场信心或价格走势,其实本质上还是和资金有关系。”

“要真正启动房地产市场,除了一部分兜里资金充裕的购房者和非常刚需的购房者,还有一部分就是手上有二手房房源的房东。”在他看来,二手房只要卖掉了,市场上的购房资金能力会明显提振,可撬动新房认购市场。

“提振二手房,是打通房屋交易市场堵点的重要体现。从这个角度看,当前二手房的价格出现了深度调整,对各地市场来讲也是一种启发。”他解释到,各地要积极引导购房者认购一些好的二手房,包括好户型、好地段、总价低或者学区房好的房源。

“挖掘每套二手房背后的使用价值,真正促进二手房交易活跃,进而促进‘二手房活跃箭-一手房活跃-房企债务问题化解-房企购地端活跃’的链条顺畅。”他指出。